Elinkaarimalleissa riskit jaetaan täsmällisesti

Elinkaarihankkeen tilaaja voi valita mallin, jossa tilaaja ei ole rakennuksen omistaja, mutta rakennus suunnitellaan tilaajan tarpeiden mukaisesti. Käytöstä ja palveluista maksetaan sovittuja palvelumaksuja niiden toteuttajalle. Kiinteistön ja palveluiden liiketoiminnallisen kannattavuuden riskit ja mahdollisuudet ovat pääosin toteuttajalla ja kiinteistösijoittajilla. Riskit siirretään näin niille osapuolille, joilla on parhaat edellytykset niitä hallita.

Perinteisesti hankkeisiin liittyvien riskien on ajateltu olevan pelkästään kielteisiä. Niiden toteutumista on siis pidetty tärkeänä estää, koska ne aiheuttavat arvon menetyksiä ja lisäkustannuksia. Yhtä tärkeää on kuitenkin nähdä riskeihin sisältyvät onnistumisen mahdollisuudet. Elinkaarimalleissa on mahdollisuus käyttää kehitysmahdollisuuksia hyväksi tehokkaammin kuin perinteisissä hankintatavoissa.

Perinteisissä urakoissa tilaaja hankkii suunnittelun, rakentamisen sekä kiinteistön käytön aikana tarvittavat palvelut erikseen. Suunnittelijoiden ja urakoitsijan vastuut valmiista rakennuksesta päättyvät yleensä parin vuoden takuuajan jälkeen. Näin suunnittelijoilla ja urakoitsijoilla ei ole vahvoja syitä kiinnittää erityistä huomiota rakennuksen kokonaistaloudellisuuteen ja siihen, millaisiksi sen ylläpito- ja energiakulut muodostuvat pitkän ajan kuluessa. Jos suunnittelijalla ja urakoitsijalla on kannettavanaan vastuuta myös rakennuksen käyttövaiheen kustannuksista, niiden kannattaa suunnitella rakennus kestäväksi ja energiaa säästäväksi.

Kiinteistöjen arvon kohoaminen ja kiinteistöjen tuotto on omistajien ja kiinteistösijoittajien tavoite. Tämä tavoite voi toteutua, kun kiinteistöt palvelevat hyvin käyttäjiensä toimintaa. Siksi on syytä kehittää rakennusten ominaisuuksia ja palveluita siten, että käyttäjien tyytyväisyys kasvaa.